土地と道路の関係について
2022年12月01日
▶接道義務
都市計画区域内の土地では、建築基準法により少なくとも「2ｍ以上」、「幅員4ｍ以上」の道路に接していなければ住宅建築が認められていません。これを「接道義務」と言います。
しかし、実際の幅員が4ｍ未満のものも多い為、建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前、すでに建築物が建ち並んだ幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁（市町村長または都道府県知事）が指定したものについては、建築基準法の道路として扱うこととしてます。これを一般に「2項道路」と言い、この2項道路に2ｍ以上接している場合は建築が可能です。
▶敷地のセットバック
2項道路に面する敷地に住宅を建てる場合、原則として道路の中心線から2ｍ後退した線を道路の敷地の境界線として取り扱います。これを一般に「敷地のセットバック（後退）」と言います。これは、消防車や救急車が通れるようにするためであり、救助活動をスムーズに行うために定められた法律です。道路中心線から2ｍ以内の部分は敷地面積に含まないため、建ぺい率や容積率にも影響してきますので、注意が必要です。
※セットバックした土地が私有地のままの場合でも、花壇や植木鉢、自転車置き場として使用していると違法となりますので、自由にできない土地と認識しておきましょう。
▶向かい側が川や崖の場合
道路の向かい側が河川や崖、線路などの場合は、先ほどのように中心線から2ｍ後退するのではなく、幅員を河川や崖などと道路との境界線から4ｍ確保できるよう、敷地との境界線を後退させます。
▶セットバックした土地の所有権
セットバックした土地は、
･そのまま私有地して所有
･地方自治体に寄付
･地方自治体が買取り
のいずれかに分けられます。しかし、買い取って頂けるケースはほとんど無く、寄付するケースでも中には受け取ってももらえない場合があります。セットバック後の土地が該当する建築指導課、または土木管理課に相談しましょう！
▶セットバックした土地の固定資産税
セットバックした土地を『道路』として不特定多数の人が使用し、県や市町村が県道や市道と認定した場合、固定資産税は非課税対象になります。しかし自動的に免除になるわけではなく、市へ申告が必要です。非課税の適用を受けるには、土地の謄本やセットバック部分の面積が分かる地積測量図、その他、役所が指定する書類を用意して申告しましょう。
▶▷最後に
土地の道路の関係性・敷地のセットバックに関してご理解頂けたでしょうか。
あまり聞き慣れない言葉ですが、住宅用地の購入を検討する中で物件概要に「要セットバック」などと、記入されている場合があります。見落とさないように注意しましょう。
現地を確認した際「前面道路が少し狭いかな？」と感じた場合は、不動産会社や市の道路台帳を確認しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました♩
